三四线城市房价上涨后,今年将面临一个非常严峻的问题?

中国房地产市场已经发展了20多年,其楼市规模和市值已经是全球第一,房价水平这些年上涨迅速,已经远远超过了人们的收入增速,但是楼市的消费能力这些年可不减,房价越涨买的人越多,这不仅要归功于这些年中国经济的高速发展提升了人们的收入水平,同时也是因为中国接近14亿的人口基础,才造就了我们的房地产市场规模能够发展的这么快这么大。

房价过高一直都是房地产市场存在的大问题,买房将很大的占用个人或家庭的收入空间,大量的钱用来买了房子,能用于生活其他方面的开支收到了严重的挤压,从购房者的角度来说买了房子基本上家庭积蓄已经所剩无几,家庭生活其他开支减少,存在一定的生活风险性;对于整体经济来说,过多的依赖于房地产市场,各行业发展太不均衡。

所以现在国家对于楼市的调控力度加大趋严,目的很明确就是要将房价和楼市乱象等不利现状解决掉,改善房地产市场的不利环境,让房子回归健康稳定的居住属性。经过两年多的楼市调控之后,中国房地产市场迎来了一个全新的面貌,一二线城市房价已经处在了长期的稳定状态,明显上涨现象已全面消失,对于其他楼市的炒房行为起到了很好的震慑和标杆作用。

而对于2019年楼市该怎么走,在去年年底无论是住建部还是官媒、房产大V都齐齐认为将会以稳定优化的方向继续前行,房价回暖可能性极小,笔者此前多篇内容赞同这个观点。

最近很多机构都认为今年楼市最大的挑战就是“购买力不足”。原因在于2015年中国房价破万的城市还非常少,但是到了2018年中国平均房价破万的城市达到了近70个,最近两三年里虽然一线城市房价受到了明显的抑制价格没涨甚至还发生了微跌,但是二三四线城市房价上涨明显,去年年初就有新闻称,中国房价超9000元的县城竟然都有200个。

房价破万城市增多那么购房人群的成本增加,这两年入市的购房者已经被楼市过多的透支,对于今年要准备入市的刚需者来说,他们的购买积极性以及规模可能没有前两年那么大,以前房价五千元,符合购房能力的人群可能有100万人,但是现在小城市房价涨了,能承受这个房价的人群可能就只有50万人。

一二线城市交易量已经完全被政策锁定,三四线城市房价上涨尤为明显,而三四线城市的收入并没有即时的跟上,购买力不足的情况将可能在今年发生明显的化学反应,根据调研机构显示,早在2018年年初,一二线城市的远郊地区商品房就出现了去化难的问题,小城市房价上涨太快,当地购房者收入水平跟不上,房子再多除了棚改用户能有充足的资金和需求外,其他当地刚需购买力肯定会产生严重的不足,加之今年年初多省已经下调棚改套数,对于棚改不再是一味的货币化安置,对于当地楼市来说需求端将面临严峻的挑战。

买房还是买信托?

  来源:上海信托圈  
导读:如果是投资的话,可以往下看看。买房、买信托,都是一件很“费钱”的事,投资至少都在百万以上吧!

  买房还是买信托?

  如果买房是为了自住、改善、刚需,那么,任何时候买都是对的;

  如果是投资的话,可以往下看看。买房、买信托,都是一件很“费钱”的事,投资至少都在百万以上吧!

  从事财富管理行业以来,经常会碰到客户纠结于两者之间,心动于信托稳健而有吸引力的收益,又怕踏空了“火爆”的楼市,觉得有套房攥在手里安稳些。

  分析利弊得失,来比较一下“流动性”、“收益性”、“安全性”。

  流动性

  不动产(房产)的流动性无疑是最差的,投资一套房产的周期少则一年,长则数十年。

  国家的限购、限售政策,交易环节的各种税费,大大增加了交易的成本和难度。

  就在3月1日,昆明核心区域的房产开始“限售”,同时提高了公积金贷款的门槛。瞬间,投资房产的周期延长到了3、5年以上。

  信托产品的流动性虽然比不上现金、银行存款,但1、2年的投资期限,流动性远远好于房产。

  收益性

  北、上、深几个少数一线城市的房产投资收益确实可观,而大多数二、三、四线城市的房产投资收益其实并没有想象中的那么高,甚至,不小心踩了雷的还在维权的路上。

  不同的地区、不同的楼盘,投资效果有天壤之别。

  用2010年以来的数据说话:一、二、三线城市的房产投资效果差别巨大:

  一线城市北京、上海近8年房价年均涨幅超过了12%;

  而成都、昆明、无锡这样的二、三线城市房价年均涨幅分别为5%、3.7%、2.6%,甚至没能抵消得过通货膨胀率。

  是不是有点出乎意料?

  信托投资:

  近年来的年化收益从6.5%—11%,按年均收益7.5%计算,2010年起本金100万元复利投资信托产品,2017年末本息合计可以达到178万元,8年累计收益78%,年均收益达到9.8%,已远高于二、三线城市的房产投资收益。

  此外,房产交易环节还将面临契税、增值税、所得税、印花税、评估费、公证费、中介费等各项税费,剔除这些税费的收入才是房产投资的净收益。而信托收益基本为到手的净收益。

  安全性

  任何一项投资都有风险。

  房产投资的风险在于:完工风险(烂尾楼)、产权证风险(不能如期取得产权证)、房屋质量风险、房价下跌风险、政策风险等;

  因此,房产投资要重点考察项目地段、户型、坐向、开发商实力、价格等因素。记得当年我买房时,带着指南针实地踏勘了不下十次,为了确保冬季最充足的日照,甚至用三角函数公式计算了冬至日偏角,事实证明,一切科学的分析都是值得的!

  然而,以上风险可控,政策风险则最不可控。

  信托投资风险在于:收益风险、本金风险。因此,信托投资应选择正规信托机构和专业理财师,选择实力强大的项目交易对手、符合国家产业政策的项目、完备的抵押担保措施。

  做到以上几点,信托投资的风险可控。

  小结

  对比房产投资、信托投资,北京、上海、深圳等少数几个一线城市房产投资的性价比高于信托投资;而对于其他大多数二、三线城市而言,信托投资的性价比则远高于房产投资。

  若热衷于房产投资而又不能投资一线城市房产的话,通过信托的方式间接参与,则是门槛更低、更有效率的方式。

  总之,投资房产前先自问:“现在买房,10年后房子出售,剔除各种税费后收益能翻番吗?”如果有80%以上把握能翻番,那么投资房产;如果没有,建议投资信托。

  因为,信托复利投资10年翻番是大概率事件,而房产收益10年翻番则存在着极大的不确定性,尤其“房产税”还一直箭在弦上。

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责任编辑:唐婧

市农机局:开展健康知识讲座 关爱职工健康生活

  

  为进一步增强广大干部职工的自我保健意识,提高健康素养水平,4月2日下午,市农机局举办了健康知识讲座,邀请市卫校主任医师贾香玲、护理部主任赵静等针对高血压、糖尿病等慢性病的防治和心肺复苏急救方法现场授课,全系统干部职工30多人参加了活动。

  讲座上,贾医师主要就人体三高的基础知识,导致发病的因素、不健康的生活方式、以及运动对健康的促进作用等内容,介绍了不良饮食习惯、缺乏运动、吸烟酗酒等引起的疾病危害,从合理膳食、适量运动、戒烟限酒、保持良好心态等四个方面引导大家如何养成良好的生活习惯,加强自我保健,防患于未然,并结合自身从医经验,向大家推荐了防病治病,增强体质的好方法。赵静主任随后进行了心肺复苏的现场急救演示。丰富而生动的内容,富有感染力的讲解,让大家受益匪浅,学到了健康急救知识,纠正了自己的不良健康习惯和平时的错误观念。

  通过举办这次健康知识讲座,提高了全局干部职工的预防疾病能力,普及了健康急救知识,增强了大家的健康意识,促进了全局干部职工健康水平的全面提升。(聂向云)

5月70大中城市房价涨幅全面放缓

18日,国家统计局发布了5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,一二三线城市商品住宅销售价格涨幅总体稳定,一二线城市二手住宅销售价格环比涨幅出现回落。

业内人士表示,随着热点城市房地产政策趋紧,“小阳春”热度开始降低,预计在资金收紧的背景下,三季度房地产市场或进入新一轮调整期。

一二线城市房价涨幅收窄

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,5月房地产市场继续保持稳定。初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

具体来看,一线城市中,北京、广州和深圳新建住房价格分别环比上涨0.6%、0.8%和0.4%,上海下降0.1%。二线城市方面,济南新建住宅价格环比上涨0.4%,较上月涨幅下调6个百分点;天津新建住房价格环比上涨0.2%,较上月下降5个百分点;厦门新建住宅价格环比上涨0.3%,较上月涨幅下调3个百分点;南宁、成都涨幅也分别下调0.5%和0.4%。

中原地产首席分析师张大伟表示,5月政策再次收紧影响了购房者的入市积极性。虽然上涨城市数量仍处于高位,但不论是新建住宅还是二手房住宅,涨幅均明显下调。其中,二手住宅价格涨幅全面放缓。

中原地产数据显示,5月全国70大热点城市房价最显著的变动是二手房价格平均涨幅回落,5月70个大中城市二手房平均环比上涨0.43%,相比4月的0.53%有所退烧。

易居房地产研究院数据显示,根据对70个大中城市二手住宅销售价格进行算术平均可知:5月一二三线城市二手住宅价格指数环比涨幅分别为-0.1%、0.5%和0.4%;这意味着,与4月相比,三线城市持平,一二线城市二手住宅价格涨幅分别收窄0.5%、0.2%。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示,一线城市房价从去年9月开始连跌5个月后转涨3个月,5月再次转跌;二线城市涨幅从去年8月开始收窄,今年1月后连扩3个月,5月重新收窄。这些表明今年一季度“小阳春”已经开始降温,随着政策再度收紧,预计未来几个月热度将继续下降。

多项投资数据下滑

事实上,除了房地产价格涨幅有所收窄,房地产投资相关数据也明显回落。国家统计局日前发布的我国前5月房地产开发投资和销售情况显示,1-5月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1-4月回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。

“反弹四个月后,‘小阳春’退烧,5月房地产投资面临着全国市场降温。”张大伟说。

具体来看,前5月,房地产开发企业房屋施工面积745286万平方米,同比增长8.8%,较前4月持平。房屋新开工面积79784万平方米,增长10.5%,增速回落2.6个百分点。房屋竣工面积26707万平方米,下降12.4%,降幅扩大2.1个百分点。同时,在销售方面,前5月商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比前4月扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,增速回落2个百分点。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,受资金收紧、房地产调控趋严的影响,5月全国多项楼市指标回落,全国地价更是迎来2012年以来首次下跌。

统计局数据显示,房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比下降33.2%,降幅比1-4月收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿元,下降35.6%,降幅扩大2.1个百分点。

据此计算,我国前5月,全国房地产开发企业土地购置均价为4389元/平方米,同比下跌3.5%。值得一提的是,今年1-4月,该项数据为同比上涨0.5%,而去年同期,该项数据更是高达13.6%。

“土地购置均价是2012年以来首次出现同比下跌。”沈昕说,地价决定房价,8年来的首次下跌或是房地产进入新一轮调整期的关键信号。整体来看,存销比已进入上升通道,楼市供求关系转变,渐趋供大于求,商办去库存压力更大。

涉房融资收紧预期加强

5月10日,中国央行金融市场司副司长邹澜在媒体通气会上表示,房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变,央行将继续严格遵循“房住不炒”的定位,落实好差别化住房信贷政策,继续做好房地产市场资金管理的相关工作。5月17日,银保监会官网发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

5月25日,银保监会新闻发言人肖远企公开表示,要坚决避免房地产和金融资产泡沫。6月13日,中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛时表示,必须正视一些地方房地产金融化问题。他指出,房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

对此,张大伟表示,金融部门一个月数次提及房地产,意味着我国涉房融资可能收紧,对于仍在集中偿还期的房地产行业来说,情况并不乐观。

对房企来说,压力并不止于此。从前5月房地产资金到位情况来看,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%,增速比前4月回落1.3个百分点。其中,国内贷款10762亿元,增长5.5%;利用外资30亿元,增长38.8%;自筹资金20276亿元,增长 4.1%;定金及预收款22395亿元,增长11.3%;个人按揭贷款10251亿元,增长10.8%。

“从5月可以明显看出,房地产开发企业到位资金主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款的较快增长。”沈昕说,预计今年下半年开发企业到位资金增速可能会继续趋缓,房企资金压力有增无减。

沈昕指出,考虑到短期房地产销售增速难有较大起色,预计未来几个月市场将整体保持稳中有降,多项指标增速仍将继续回落。

武大中医养生选修课走红 听课理工科学生居多

  养生第一课:

  中医专家当堂传授独创秘方

  咳嗽怎么办?半夜睡不着怎么办?肥胖了怎么办?月经不调怎么办?本以为中医养生第一课会讲解高深的中医理论知识,没想到宋恩峰开讲不久就传授起了独家常见病食疗养生秘方。

  “经常熬夜、饮食作息不规律,都是大学生的常见健康问题,这几条秘方是我多年总结的常见病食疗养生方,也是给学生们的见面礼。”宋恩峰教授笑着告诉长江日报记者:“我怕先讲理论把他们吓跑了,中医养生是一门注重实用的学科,不必绕弯子。”

  据武汉晚报记者统计,9月8日的中医养生第一课,共有88名武大学子报名参加,绝大多数来自非医学专业,理工科学生居多。

  “没想到第一课就捡了宝。”一旁听课的学子悄悄告诉记者。当宋恩峰教授传授独家秘方时,大家都在齐刷刷地记笔记,不时有学生拿起手机拍照,生怕遗漏重要信息。

  养生第二课:

  “穿越”讲解中医文化

  9月15日下午2点,中医养生第二课,100多名同学把教室挤得满满当当。宋恩峰教授前5分钟言归“正传”,讲起了中医养生理论。

  宋教授着重介绍了中医名方保和丸:保和丸出自金元时期著名的中医四大家之一朱丹溪的《丹溪心法》保和丸,主治食积停滞,胸脘痞满,腹胀时痛。

  宋教授说,学好中医必需了解中国历史文化,这也是这堂课的意义所在。“中医与中国文化有千丝万缕的关系,被称为打开中国文化的钥匙。”

  选修大学生:

  一堂养生课胜读十本养生书

  上了两堂中医养生课,学生们有什么收获和感想?课后,记者做了听课调查。

  测绘学院钟同学说,他经常熬夜,饮食作息不太规律,身体不太好,被中医养生名字吸引,想要通过这门课学习养生知识让身体变得更好,希望能了解中医的古文化、趣事,和可以应用在生活中的有效方法。听了宋老师的课,他感觉胜读十本养生书。

  水利水电学院李同学说,他对中医感兴趣,觉得实用就选了。宋老师是不可多得的好老师,他学到了很多有用的知识,很多药方也很有用。

  对于同学们的期盼,宋恩峰教授深感责任重大。他告诉记者,此次讲课的目的是让多学科多专业的大学生认识中国传统医学,理解中医的基本理论,传承与创新中医,并运用课堂所学养生方法到生活中。(记者 伍伟)